德州扑克要素之三十四：牌手的闲钱

Howard

德州扑克要素之三十四：牌手的闲钱----本文发表于2015年9月《扑士》杂志对，你没看错，牌手也能有闲钱。一个苦逼的牌手，在每天挣扎于扑克带来的巨量波动的海洋中，艰难地抬起头呼吸，如果还能攒下一点闲钱，这是一件辉煌的壮举，你必须为自己骄傲五分钟！好了，骄傲完毕。现在的问题是，你该怎么处理这些闲钱？在讨论该怎么处理之前，先来定义一下什么是真正的“闲”钱。闲钱，首先是扑克bankroll之外的钱。对于bankroll的定义，每人也不一样。对我来讲，打现场现金局，8000倍大盲是能够坐下打牌且感觉比较踏实的最小值。为方便起见，我们假设留下10000倍大盲作为我们的扑克bankroll。其次，闲钱应该是应付日常开销和紧急支出之外的钱。日常衣食住行都需要钱，而且在紧急事件到来时，应该能拿出一些积蓄来抵挡。我认为，在没有收入的情况下，能应付6个月的开销，这样就可以算作应急资金足够了。这两部分之外，如果还有余粮，那就可以看作本文定义“闲钱”了。根据牌手追求MaxEV的本性，闲钱也必须要追求最大投资收益，而且，这投资的风险还要在可控制范围内。作为牌手，表面上看时间安排非常灵活，可以睡到自然醒，心情不好可以连续好几天不去，心情好了也可以连续打两三天。但是，当一切尘埃落定，总收入=小时赢率*上桌时间却是颠簸不破的终极公式。这就要求牌手在牌桌上必须付出很多的时间。多到什么程度？依我看，全职牌手的牌桌时间，应该不会比一份全职工作少。这就决定了牌手基本上不太可能去参与那些主动参与度较高的投资，比如，经营餐饮业、零售业、技术性行业的创业等等。如果在股市投资，也不适合做daytrader。牌手的闲钱也不适合放在那些只能依赖资产升值来产生利润的投资。比如，不依赖租金、纯寄托于房价上涨的炒房，收藏玉石、古董等稀有收藏品，定期存款等等。适合牌手的投资，一定是可以带来被动型收入（PassiveIncome，PI）的投资。这类投资，会按照预定的时间间隔，一般是每季度或者每月，产生现金流。这些现金流可以用于不断地补充bankroll，支付额外商品，补充其他用途等等。至于投资物本身，一般也有升值的空间，但并不是这类投资所主要倚重的。能产生PI的投资，常见的也就三大类：第一类是分红/利息较高的有价证券，例如，债券，高股息的股票，等等。第二类是兴办企业但雇人打理。第三类是投资出租房。投资分红型股票分股息，是很多人会选择的PI方式。它的投资方式简单快捷，一旦需要用钱，变现也比较方便。然而，选择股票如果过于集中，风险非常大，企业倒闭就会失去全部资金；过于分散则回报率基本追随市场，不能获得高于市场平均值的利润。而且，即使极度分散的股票投资，风险也比投资出租房地产大得多，导致不能使用资金杠杆。兴办企业雇人管理，如果办得好，利润将远超其他所有被动投资。但是它对专业技能和远景视野要求极高，风险非常大。而且，基本上在企业的创业阶段必须有创始人的大量参与，不可能当甩手掌柜，这与PI的初衷背道而驰。在我看来，投资出租房是最佳的选择。它能带来比前两者更高的收益，管理相对简单，因为稳定而可以使用资金杠杆，是总资产净值增加的最佳武器。在美国购买投资房作为被动投资，主要模式是这样的。第一，选好房产，可以是独立屋，也可以是连牌别墅，也可以是多栋公寓，重要的是，它必须能产生现金流，而且不会再可预见的未来发生大规模贬值。第二，联系贷款，你可能要联系好几家银行以后才会找到一家愿意贷款给你的。第三，联系保险公司选购保险。第四，把房子钥匙交给可信赖的职业管理公司。这四步都需要主动参与，而且说实在的每一步工作量都不小。但是一旦完成这这四步，这个房子就基本不用再主动管理了。以个人的经验来讲，很多房子我买完之后就再也没有走进去过一次。每月管理公司帮你收来的租金，扣除如下几项之后，就是能带来的现金流：运营支出比如维修、割草、公寓的水电；管理佣金；地税；保险费；贷款月供。这些支出的确不少。事实上，很有可能一个月是亏本的，如果那个月的维修多一点，或者干脆没有找到人住。但是，作为牌手，我们不可能赢每一手牌。经营出租房，我们也会知道，不可能每座房子的每一个月都是盈利的。只要一座房子平均下来是盈利的，就可以，而这并不难做到。更何况，购买投资房这个事情是可以很容易规模化的，你很快就会买第二座，第三座，...第十座。十座房都找不到人来住或者同时出现大型维修，这样的概率是非常低的。除了现金流之外，出租房还会在其他两个方面帮你提高资产净值：本金逐步还款（Amortization）和房产升值（Appreciation）。我们计算现金流的时候，要减去每个月的房贷值，因为那些钱是要交付银行的。然而，每月的这些房贷，只有一部分是利息，另一部分是本金，本金的逐步归还造成你房贷余额的逐步降低。Amortization带来的房贷减低，也是实实在在的收入，只不过暂时没有变现而已。大部分房产是可以升值的。美国出现过2008年的房地产衰退时期，也发生过底特律、圣路易斯这样的逐渐走向衰败的城市里房地产大规模贬值，但是总的来看，绝大部分城市在绝大部分时间里，房产是稳定升值的。即使出现了2008年的金融危机，房地产业也迅速走了困境，恢复到了比2006年巅峰值还高的地步。Appreciation也是实实在在的，尚未变现的收入。只要生活在美国，就必须要跟IRS美国国税局打交道。IRS再税务问题上很少给你便宜可沾，但唯独对于出租房主，有一项大大的便宜，就是折旧（Depreciation）。一座房买的时候20万，假设地占2万，屋子本身18万。这18万的屋子可以用27.5年的时间去折旧为，每年可以凭空申报18/27.5= $6545的纸面损失。也就是说，哪怕你1年后房子的市场价值从20万升值到了23万，你也不但不用多报税，反而能写入$6545的可报税收入减免。我个人认为这种便宜属于不占就是王八蛋级别的。在稳定问题上，投资出租房的优势非常显著。我研究过美国历史上的股市波动、房价波动、房租波动。股市波动最大，一次严重的股灾可以用十几二十几年才能缓过进来：1929年股灾直到1958年才算恢复到灾前峰值；近期的2000年互联网泡沫破裂，纳斯达克登上5000点之后一直到现在都没有再次站稳。房价波动没股市那么大，即使2008年这种史上最严重的房产泡沫破裂，也不过用了五六年时间就重归高点，历史上没有任何一年的美国平均房价是比其10年之前更低的。房租波动就更小，即使2008年房产泡沫破裂，房租仍在缓慢上升，可以说没有任何一年的房租是低于其5年前的。作为牌手，我们知道资金管理的重要，其原因就是扑克的巨大波动性。一手牌如果我们赢率只有55%，那么最多只能投入总资金的大约十分之一。如果没有这种波动，比如我们投资100元可以稳定收回101元，虽然利润率很低，但我们却可以把全部资金都放进去，甚至借钱投资，产生更高的hourlyrate。只可惜这种情况在扑克里是不存在的。而房租的这种超级稳定性，导致我们可以借钱用杠杆投资。事实上绝大多数的出租房投资都是通过银行借贷实现的，这给投资人带来极高的Cash-on-cash回报率。当然投资出租房也有不方便之处。首先你要找到合适的城市。适合出租房的市场，必须有较低的价租比，也就是房价/年房租比较低，这样才能较快收回成本。不是所有的美国城市的价租比都合适，东西海岸的大城市房价太贵，如纽约洛杉矶华盛顿价租比会高达30以上，旧金山（湾区）甚至高达45，难以通过出租获利。中部的大中型城市如休斯顿、达拉斯、俄克拉荷马城、凤凰城、堪萨斯城的价租比会低于15，单从出租的角度看是非常划算的。其次，所在州要有对房主友好的法律。加州法律就不太合适，它对租客特别友好。作为房主，如果你发现房客本月没付钱，想把他赶走，那你必须还要等待六个月他都不付钱，才可以下手，但是别急，如果他出具一份证明说明的确丧失了工作能力，那么就还可以继续住下去。这对于租客来说是保护性很强的好法律，但是想必房主不会太喜欢。我所在的河马州，租客只要拖五天不付房租，就可以请警察来强行赶出。虽然冷酷了一点，但没办法，这样的市场最有效。第三，出租房变现比较困难。如果你突然需要一大笔钱，卖房可能来不及。一般来讲如果能在三个月卖出去钱拿到手，就算很快的了。所以要应付不时之需概率较高的朋友们可能不太合适。最后，出租房还需要有一定的专业技能。对房子的选择，对地理位置的判断，对管理合同的细节咬文嚼字，对市场前景的语气，对出手机会的衡量，都需要一点技巧。同样两人在同一个市场买出租房，因为技巧不同，可能一个实现18%回报率，另一个只有5%。但正是因为如此，才应该是牌手的最爱：买债券不需要任何技巧，后果就是每个人的利率都完全一样，不会太高。只有需要技巧的产业，才有打败市场平均值的机会。我自己有四年的投资历史，自己感到在扑克的下风期，那份相对稳定的被动收入的重要性，不但是从数字上可以提高bankroll，而且带来的那种安全感和可靠度，可以让自己在很多“本来应该心态变坏”的时候保持比较好的心态，这是非常重要的。

Howard

补记：本文发表在2015年，之后的2016和2017，因为油价危机的影响，河马房市遭到严重打击，迄今尚未走出低谷。然而本文的宗旨仍然未变，其他城市的房市总体还是越来越好。因此也就厚着脸皮发出来了另外本文跟德州扑克完全无关，但为了系列完整性，还是发在这儿吧，谁叫哥是版主呢

keybattle

- -好奇你的RMB资产都转到美帝了吗

luck_bijh

至今还没有霍老师这般能力，1套房自己住 还有几年的贷款呢。。。遥不可及呀 继续努力ing

输神

还是种地最好，卖不出去也可以自己吃，饿不死。

柏木雪狐

霍师傅高见悉尼投资房一套 现金流AUD $750/week X 4 - $550 Loan = $2450/month红利股票 澳洲电讯(Telstra, ASX.TLS) AUD $3450 Dividend / 2 season = $6850/year工资收入 $2000/month授课收入 $200/hour -->5 hr per week = $1000/week攒几年钱可以freroll扑克赛事了，希望35岁前可以获得财务自由

柏木雪狐

补充一句，房源市中心，售价1.03m, 公寓自带gym, pool, 送car-park和storage room, 室内104$3000/m, 36k/year, 租售比28.61比不上美国，但是好在澳洲稳健，比国内房还是靠谱多了

diaodiao

地主阶级暴露 打土豪 分房产！

sushuitie

感谢分享，打牌收入感觉都消费掉了

西红柿哥哥

请带牧马人飞~